二手房交易流程明细
一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；
二、产权调查：
1、买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。所以，首先要确认的是该房源是否取得产权，卖方必须是房主，对照他的房产证和身份证，看身份证号是否一致，没有产权证或者权属不明的房源建议直接就不考虑了，无论多么便宜！
2、是否出租，我国法律认可“买卖不破租赁”。也就是说如果在交易前原房主与其他人签订了租房合同，哪怕房屋过户到你名下，你也不可以单方强制终止原租房合同，需要等租赁合同履行完成，别买了房但住不进去。
1、买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。所以，首先要确认的是该房源是否取得产权，卖方必须是房主，对照他的房产证和身份证，看身份证号是否一致，没有产权证或者权属不明的房源建议直接就不考虑了，无论多么便宜！
2、是否出租，我国法律认可“买卖不破租赁”。也就是说如果在交易前原房主与其他人签订了租房合同，哪怕房屋过户到你名下，你也不可以单方强制终止原租房合同，需要等租赁合同履行完成，别买了房但住不进去。
三、签合同（最重要部分）：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司；
1、合同的建立
1、合同的建立
房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的统一。作为买方，一定要仔细读条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。
（1）定金比例
一般定金比例是5%左右，签约的时候就要交。而且一定要从自己名字的卡打到业主名字的卡，转账的时候备注好，是购房定金。
（2）罚息
这个很重要，对于如果不能按时付首付款有两种选择，一种算直接违约，按成交价的20%赔偿。一种是算每天的利息，按很低的利息付给卖方。建议买方选择后一种。
（3）交房时间
一般都会写卖方收到尾款后的3天内交房，这个根据实际时间来。对买方来说当然越早越好。
（4）补充条款
同最后可以写一些补充内容的，如跟卖方协商好了一些东西，比如他的家电家具哪些要留下来的，一定要写清楚备注，以及其他对自己有利的条款，不要口头约定，要写在合同里，只有合同里写进来的东西对自己才有保障。
2、约定付款方式
有一次性付款和按揭付款两种方式，根据自身情况进行选择。建议就算有实力，也请选后者，因为房贷利息低。不过最近因为房价飙升，国家进行宏观调控，很多上银行在基准利率上进行了10%～20%的上浮，所以应根据自身理财情况进行选择。
3、确定交房细节
（1）交房的时间条件
时间好约定，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等。
（2）物业费、水电费等
有些房主在卖房子时，有些费用（尤其是物业费）长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。 你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。
所以要在合同中约定清楚并要求卖方提供费用结清证明，相关费用包括但不限于：物业费、水费、电费、燃气费、供暖费、通信费（有线电视、网络、电话）。
（3）过户
①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用：过户所涉税收和费用谁出这些要在合同里约定好。
除了购房款外，税费也是一笔不小的开支，从金额上来看，主要包括：契税、增值税（原营业税）和个税，其它的，比如印花税都是小钱。
前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。
还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。
③户口迁出
有时候买二手房，就是为了孩子读书，给孩子上户口很重要。很多地方如果卖家的户口没有及时迁出，买家的户口就迁不进来，孩子也没法进入该房源的学区入学，相当于房子白买了。所以买房之前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。
4、明确违约责任
先小人后君子，合同存在的意义就是为了规避风险的，所以不用不好意思，违约责任是一定要体现的。合同签完房价飙升，房主反悔的实例实在是太多了
（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”等字眼。
（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）。
（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；
五、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右；
六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；
七、房屋过户：买方同担保公司去当地房地产产权登记中心签订房地产买卖合同，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日；
八、办理贷款手续、支付首付款：买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在当地房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右；
九、房屋交接：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。在住房所在地的水业公司办理过户，需要带房产证原件、复印件，房产所有人的身份证原件、复印件。
