由于种种原因，项目十余年以来长期处于停工、停滞状态。随着央企保利入主温州保利国际广场，曾经牵动九百万温州市民心的东海广场，重新启动。
▲项目收购现状
项目地处开源路与市府路交汇处，对望市政府，近距中央绿轴起点——世纪公园，占据中心区天然封面位置， 浓缩着整座城市的全方位功能，与鹿城华宅群并肩而立，打造城市级地标综合体，注定为实现城市中心生活方式的跃级而来。
毗邻市政府的保利国际广场有着天然的地理优势，周围服务设施完善，图书馆、科技馆、博物馆等一应俱全。
项目由一幢180m超高层塔楼、一幢100m高层塔楼及4层商业裙房组成。 如何盘活这个体量庞大的资产，进而为城市周边注入新的活力，带动整个区域的发展，甚至赋予整个城市新的发展动力，不辜负如此的体量，和核心区域的位置，是整个温州人共同的期待。
▲建筑现状拆解
作为改造类项目中少有的超高层综合体类型，面临着：
· 固化的结构形态
主体结构已封顶，部分幕墙和砌体已安装砌筑，高粱大柱随处可见，而大幅度的改造可能面临的是大量的拆改。
· 较低的使用效率
偏置核心筒的设计导致空间的使用效率不足，单侧的进深超过11米，拆分为小面积产品的难度较大，对改造后功能空间的布置也要求较高。
· 异形的平面布置
原设计过于追求造型导致平面存在一定的不规整，随着高度提升，塔楼平面还存在不同程度的收分；
· 过时的商业形式
现状独立的三栋商业体，不仅首层商业被二层平台完全遮挡，楼栋间也缺少必要的连接……
这些让一众开发商望而却步的难题，在保利无数次仔细的推演和大胆创新的改造下，逐渐找到了自己的答案。
要做产品改造，最重要的是在既有结构框架下，选择合适的产品模数。
由于核心筒偏置的结构形式，9米的柱跨内存在2个最大直径达到1.7米的框架柱，如何通过合理的模数化划分形成尽可能多的标准产品，同时减小结构柱对于空间的影响，是产品划分上必须要面对的问题。
▲不同尺度的空间划分对比
经过反复推敲，3.45米+4.2米的开间划分可以较好的在面积段和品质感间获得平衡，但部分产品却会出现结构柱居中的情况，影响室内采光；3米开间划分尽管能完美的匹配结构梁位布置获得最大的净空空间，但对于一般的公寓来说，开间较为狭窄。
为了保障产品的均好性，最终我们选定了 4.5米开间的分割方式，将9米柱跨均匀划分，在创造舒适的空间体验外，也保证了产品面积段不至于过大。
▲3米开间和4.5米开间的视觉分析
高赠送的LOFT or舒适度更高的平层？
是做LOFT公寓还是平层产品，一度让我们难以取舍。 拿到这个项目后 ， 我们花了 200 万的咨询费访谈了将近 100 位温州房产界的大咖 、 还有一些政商界的意见领袖 ， 也请了几个专业机构做市场定位 ， 基本上给到的结论都是控制总价 ， 做小面积甚至双层的 loft 。
LOFT产品空间利用率高，局部挑空赠送的做法可以换来较高的使用效率。为了实现两层挑空的设计，分户墙体必须沿着原结构3米间距的梁格进行布置，以获得最大的净空。而3米开间的开间搭配并不宽裕的层高，在11米的进深条件下，进一步放大了进深狭长的产品体验。
▲LOFT产品受梁位及净高影响较大
但是看看温州市场上那些面积压缩到30-40平方米，单价只有周边住宅50%，看似投资回报率很高的公寓和loft产品，最终都是每个开发商和城市最棘手的库存，即使短时间内低价倾销，最终也会沦为垂直城中村，租客水平参差不齐，鱼龙混杂，物业形同虚设，整栋楼人员随意进出，充斥各种低端服务业和初创小公司。
那可不可以尝试舒适度更高的平层公寓呢？我们以入驻温州的世界500强企业高管作为产品设计的原型，满足其既要有酒店的设计感和商务感，也要有居家归属感的要求， 我们大胆在4.5米开间划分的基础上，尝试了舒适型75方的平层公寓产品。
不同于常规公寓类产品准求极致的小巧与紧凑， 项目在4.5米宽，11米长的矩形单元中，设置了厨房、客厅、卧室的三进空间，打造集居、餐、娱一体化的多功能设计，满足的多样化的居住需求。 相对独立的空间使用，让大面积公寓产品在功能与品质间寻得平衡。
▲标准户型平面布置
生活化的细节设计更加强了产品的居住感。
卫生间雾化采光玻璃的设计，为浴室营造一种若隐若现的空间氛围，不仅解决了浴室采光问题，也进一步将空间尺度放大。卧室内通过衣柜的巧妙延伸，将突出室内的结构柱完全包覆，既不影响户内的采光，也使得空间更具整体感。
在景观阳台的设置上，梁志天先生则巧妙的消融了进深狭长的缺点，同时结合大尺度幕墙玻璃的设计，将超高层极致景观视野的优势进一步凸显。
尽管项目地处中心城区，居住氛围浓厚，但周围2km范围内却缺乏大型商业综合体，一般商业以零散的底商为主。本项目裙楼1.8万方的商业体量，作为社区级特色商业街区，正好可以丰富区域内的商业层次。
要打造联通城市的公共空间，商业动线的重构是裙楼改造的重中之重。
现存的三栋商业体，作为办公业态的附属，均为独立的BLOCK型大空间商业，每栋建筑均有4层，单层面积都在500~2000平米之间，作为商业MALL体量偏小，作为独立商铺又偏大。同时后勤设备空间占据了大量首层面积，商业属性被大大削弱，而三、四层的商业则因为交通连接的缺失，可达性不佳。
▲原始商业状态
从这些问题出发，项目基于自持型商业向可售型商铺的经营逻辑转变，提出了以下的改造思路：
1.优化交通动线，建立连廊及垂直交通体系
2.释放首层商业价值，增加高层露台赠送
3.打造中庭多功能核心，充分汇聚人流
4.空间的切割，以小铺的形式创造销售条件
▲商业改造模式分析
在一层商业，通过打开东西两向的出入口，尽可能多的设置背靠背的小型商铺，增加临街商业界面。考虑到原先整个首层空间被二层平台完全遮挡，我们通过在二层平台开洞的方式，一方面形成了一个新的商业中庭，另一方面也将自然光线引入首层，进一步提高首层商业的价值。
▲一层商业改造对比
得益于商业中庭的打开，人流可以从多个方向汇聚到建筑群内部，让商业空间充分融入城市、河流景观。原先直达二层的坡道以景观楼梯的形式得以保留，垂直电梯的设置则进一步改善了高层商业的可达性。
▲二层商业改造对比
在裙楼的三、四层，通过改造加建出一系列悬挑连廊，将各栋独立的商业串联起来，增加了空间的流动性与视线互通。联通主楼的连廊，更为公寓人群提供了更为便捷的交通动线。
▲三层商业改造对比
由于交通面积的增加，我们选择通过适当减少高层商业价值不高的空间来平衡，部分不计容的面积则改造为退台式的花园，为顶层商铺增添了更多的可能性。
▲四层商业改造对比
商业中庭内形成类似于山谷般舒适的小环境，立体绿化的设计使得这座商业谷更加的生机盎然。
好的建筑总是充分理解城市文脉，回应所处的环境，讲好城市的故事。项目深挖瓯江水的人文内涵与临河的景观特点，结合原建筑曲面的结构形态，以“流水”的意境塑造流畅外观。在市府西侧，树立了一座代表温州人勇立潮头的艺术形象。
项目以“流水”为主题，白色穿孔铝板塑造的竖向线条，顺应原有弧形建筑体态，从顶部倾泻而下，至主入口处向外挑起，犹如激起的浪花，结合园林的巧妙设计，翻卷至入口水景造型，仿若“城市瀑布”般展现出开放、现代的恢弘气度。
