在这背后，其实贯穿的是“早买房、早升值”的基本逻辑。
时间的维度拉入2022年5月，下半年将首迎“房子贬值潮”？懂行人预测：楼市或超出人的想象，几个曾经“助推房产前进”的因素，现在彻底传变为“拖后腿”的因素了。
首先，出生率降低，购房需求显得不足。
近些年来，人口却出现了较大幅度的转变，随着生活水平越来越高、家家户户都有一定资产的情况下，年轻人却不愿意生娃了。数据显示，2021年全年新生育的人数才1062万人，比2020年再度减少，如果是对于4-5亿的国家来说，这个幅度尚算可以，然而我国是人口大国，总人数高达14亿人，1062万人的生育率可谓很低。
近些年来，人口却出现了较大幅度的转变，随着生活水平越来越高、家家户户都有一定资产的情况下，年轻人却不愿意生娃了。数据显示，2021年全年新生育的人数才1062万人，比2020年再度减少，如果是对于4-5亿的国家来说，这个幅度尚算可以，然而我国是人口大国，总人数高达14亿人，1062万人的生育率可谓很低。
试想一下，一方面新生儿数量不断减少，另一方面老年人数不断增加，尤其是随着上一代70后和80后（房产主力人群）逐渐老了之后，90后00后和10后数量又大幅减少，这么多房子谁来买呢？而且随着人口数量的改变，另外一个迹象很明显，王石说到今后年轻人根本不用买房，年轻人结婚之后，男方父母亲会给他们房子住、女方父母亲也会给他们房子住，所以年轻人并不缺房子。
其次、楼市资金正在减少。
房地产行业，经常被誉为是“空手套白狼”的产业，之所以这样说，主要是因为房地产运行的各个阶段需要的资金“基本上都不是来自开发商自身”，70%以上都是来自于银行借款。开发商买地皮的钱来自于银行的巨额贷款、开发商建设楼盘的钱也来自于金融机构贷款，购房者买房的钱也是银行按揭贷款。所以房地产之所以能保持高速前进态势，根本上离不开银行和金融机构长期以来在背后的鼎力支持。
专家黄奇帆多次说到，其实要限制房地产增幅办法很简单，只需要禁止开发商大规模从银行借款买地皮（禁止房企背着银行炒地皮）就可以了，黄奇帆指出，房产销售价格中，60%以上的成本来自于地皮价格，地价上浮的越高，那么房产的价格就相对越贵，所以黄奇帆说降低地价，房产价格自然就回落了。
2020年至2022年，黄奇帆的忠告正在兑现，央行接连发布约束房市资金流入的“3+2”政策，一方面降低了对房企的贷款融资力度、另一方面压缩了对购房者的贷款额度和比例。在“3+2”政策下，房贷利率逐渐提高、贷款审批时限快速拉长。
面对银行融资短少的局面，开发商和购房者表现不一。近些年以来，合肥、南京、成都、武汉、郑州、长沙等一大批一二线城市的二手房挂牌量不断堆积，纷纷超过10万套大关，这说明购房人正在用脚投票，没有贷款只能搁置自己的买房意愿。房企们为了挽回资金面，纷纷开启了名目繁多的促销计划，万科、融创、世茂、碧桂园等楼盘打折促销不断，有的降1000元/平米，有的降5000元/平米。大型房企尚且如此，城市中小房企促销更多，买房送汽车、买房送车位、买房送物业费券、买房送装修等让人眼花缭乱。
再次、房产泡沫有序化解，也是必然的走向。
中国的房地产，有泡沫吗？有人认为有，有人认为没有，北京大学的经济学院院长董志勇就直言，总有人经常用“泡沫”来污名化房产市场。董志勇直言不讳地说到，房地产根本不存在泡沫，未来也不会产生泡沫，房地产依然是经济发展的支柱性产业。董志勇指出有人说房产存在泡沫，这个不符合现实，也不符合发展特点。
与北大董志勇具有截然相反观点的学者其实也有不少，例如原住建部副部长仇保兴就曾说到，要敢于承认当前房产存在泡沫的现实问题，仇保兴认为，既要承认泡沫现状，也要想办法解决泡沫的问题，仇保兴指出可以采用房地产税、空置税、物业税等多种方式来逐渐消耗和化解掉楼市泡沫。
所以说，长期而言，剥离房产的金融属性，降低炒房的水分、实现房产泡沫的软着陆其实是 “必然”的一项选择。
所以说，2022年或许将首迎“房子贬值潮”，实际的楼市或超出人的想象。
