陕西省楼市8月份的表现弱于全国。
根据国家统计局8月份的同比数据：
· 陕西房价下跌5.5%，全国涨4.8%
· 陕西交易面积跌21.7%，全国跌24.5%
· 交易金额跌26%，全国跌20.8%
陕西省房价的跌幅大大超过全国。
02 ｜1-7月vs8月
陕西省8月份楼市的跌幅显著大于1-7月
· 1-7月房价涨0.7%，8月跌4.8%
· 1-7月交易面积跌18.4%，8月跌21.7%
· 1-7月交易金额跌17.8%，8月跌26%
陕西楼市从领头到拖后腿。
03 ｜西安vs陕西
西安楼市走出一波独立行情。
根据国家统计局《70城房价指数报告》，尽管涨幅有所收窄，西安的新商品住宅房价在8月份仍然有3.6%的涨幅，在全国省会城市中也属于涨幅高的。
涨幅最高点是2021年6月，为8.2%。
04 ｜陕西楼市必将进一步下跌
陕西楼市在8月份的大跌仅仅是一个开始，病来如山倒。
1）失去人口红利
2018年以前，陕西每年的人口增长20-30万人，2019年开始缩小增长幅度，2021年出现了负增长。
2021年陕西的人口自然增长率0.51‰（出生率-死亡率），按照前一年3955万人的基数算，自然增长人口为20万，那么人口净流出达到了21万。
楼市失去人口红利无异于瘸了一条腿。
2）在建商品住宅库存高达7年
根据国家统计局截止8月份陕西的数据，
· 本年住宅施工面积19809万平方米
· 其中竣工面积696万平方米
· 本年月均销售面积225万平方米
可以算出，当前施工中的面积为19113万平方米（=本年施工面积-竣工面积）
施工中的面积够卖55个月，7.1年！（=施工中面积/月均销售面积）
即便最大程度减去2年的期房，开发商手里面还未销售的库存也达到了5.1年！
开发商资金链堪忧。
值得注意的是，1-8月份新商品住宅销售面积达到1799万平方米，但是竣工面积仅696万平方米。
3）近十年投资过热未消除
以2012-2021和2002-2011两个十年对比。
陕西省房地产投资增长了415%，GDP增涨了257%，比值为1.62。
这个比值是评估投资热度造成的楼市泡沫，比值小于1时没有泡沫，1-2有可控泡沫，大于2为严重泡沫。
可见，虽然没有到严重泡沫，但陕西省的投资过热仍未消除。
综合以上3点，陕西省的楼市继续下行才能弱着陆，开发商在年底很可能降价跑量保住资金链。
05 西安的房价会跌吗？
西安的情况和陕西类似，简短概括。
根据国家统计数据，2015年至今，房价从6221元/平米涨到了14777元/平米，涨幅达到了238%
而同时段，西安市的GDP仅增长84%，省内城镇居民收入增长54%。
西安能维持房价的前提是大量人口流入来补充需求和购买力。
但当陕西整体人口规模萎缩时，其它省市能被虹吸的程度也大大减少，那么西安只剩自己负隅顽抗了。
今年显然是难上加难，所以房价下跌是时间问题。
